Plus-value immobilière : combien d’impôt en revendant son investissement locatif en 2026 ?
L’essentiel en un coup d’œil
Revendre un bien locatif avec un gain déclenche l’impôt sur la plus-value. Son montant dépend surtout de la durée de détention et, depuis 2025, du régime de location : en LMNP, les amortissements déduits sont réintégrés. Voici comment le calculer et l’anticiper.
Sources : impots.gouv.fr, service-public.fr, loi de finances pour 2025, loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Règles vérifiées le 29 septembre 2026. Simulation indicative, qui ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.
Vous envisagez de revendre un appartement que vous louez, à Perpignan ou ailleurs ? Avant de fixer un prix, une question mérite d’être posée : combien d’impôt paierez-vous sur la plus-value immobilière ? Pour un bien locatif, qui n’est pas votre résidence principale, le gain est taxé, parfois lourdement quand la détention est courte.
Les règles sont stables sur le principe, mais une réforme récente change la donne pour les loueurs en meublé : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP augmentent la plus-value imposable. Voici la méthode de calcul, un exemple chiffré et les leviers pour payer moins.
Comment la plus-value immobilière est taxée
La plus-value d’un bien locatif détenu en direct relève du régime des particuliers, en location nue comme en LMNP. Elle supporte deux prélèvements distincts : l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % au total avant abattements. La hausse de la CSG votée pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %.
Une surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € : elle va progressivement de 2 à 6 %. Les règles officielles sont détaillées sur le Bulletin officiel des finances publiques.
Le calcul de la plus-value, pas à pas
1. Le prix de cession
C’est le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur, comme les diagnostics obligatoires ou les honoraires d’agence à sa charge.
2. Le prix d’acquisition corrigé
C’est le prix d’achat, augmenté de deux éléments, au réel ou au forfait :
- Les frais d’acquisition : montant réel des frais de notaire, ou forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
- Les travaux : montant réel des travaux non déduits des revenus, justifiés par des factures, ou forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
3. La plus-value brute
C’est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé. C’est sur ce montant que s’appliquent ensuite les abattements pour durée de détention.
Le forfait travaux de 15 % s’applique sans justificatif dès la sixième année de détention. Pour un bien acheté 100 000 €, il ajoute 15 000 € au prix d’acquisition : un levier simple, souvent plus avantageux que les factures réelles quand les travaux ont été limités.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, moins la plus-value est taxée. Les abattements courent à partir de la sixième année de détention, à un rythme différent pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun | Aucun |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an (exonération à 30 ans) |
Conséquence pratique : vendre avant six ans coûte cher, et chaque année supplémentaire au-delà réduit sensiblement la facture fiscale.
LMNP : la réintégration des amortissements depuis 2025
En location meublée au régime réel, les amortissements réduisent l’impôt sur les loyers pendant des années. Depuis la loi de finances pour 2025, pour toute vente signée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition, donc augmenter la plus-value imposable. La règle vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Les résidences de services, étudiantes, seniors ou EHPAD, en sont exclues.
Le LMNP reste intéressant, car l’économie d’impôt réalisée pendant la location dépasse souvent le surcoût à la revente, surtout sur une détention longue où les abattements jouent. Mais la revente doit désormais être anticipée dès l’achat. Notre article sur le choix entre LMNP et location nue compare les deux régimes sur toute la durée de l’investissement.
Comparer le LMNP et la location nue sur les seuls loyers annuels. Depuis 2025, la comparaison doit se faire revente comprise : un meublé revendu au bout de huit ans peut perdre une partie de son avantage fiscal.
Un exemple chiffré de plus-value immobilière
Prenons un T2 acheté 100 000 € avec 8 000 € de frais de notaire, et revendu 150 000 € après douze ans de détention. Le vendeur retient le forfait travaux de 15 %, soit 15 000 €. Le prix d’acquisition corrigé atteint 123 000 €, et la plus-value brute 27 000 €.
| Étape du calcul | Location nue | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Amortissements réintégrés | 0 € | 25 000 € |
| Plus-value brute | 27 000 € | 52 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 % après abattement de 42 %) | environ 2 980 € | environ 5 730 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 % après abattement de 11,55 %) | environ 4 110 € | environ 7 910 € |
| Impôt total | environ 7 090 € | environ 13 640 € |
Douze ans de détention donnent droit à sept années d’abattement : 42 % pour l’impôt sur le revenu et 11,55 % pour les prélèvements sociaux. En LMNP, l’exemple suppose 25 000 € d’amortissements déduits sur le bâti pendant la période. Pour simuler la revente de votre propre projet, notre calculateur de rentabilité intègre la fiscalité de la plus-value selon le régime.
Comment réduire l’impôt sur la plus-value
Choisir le bon moment
Vendre juste après un cap de détention, plutôt que juste avant, peut réduire l’impôt de plusieurs points. Au-delà de 22 ans, seule la part des prélèvements sociaux subsiste, et elle disparaît à 30 ans.
Documenter tous les frais
Conservez l’acte d’achat, les factures de travaux non déduits et les justificatifs des frais de vente. Comparez toujours le réel et le forfait : le plus favorable s’applique.
Connaître les exonérations
Certaines ventes échappent à l’impôt : un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €, ou la première vente d’un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes et réinvestit le prix dans sa résidence principale sous 24 mois, dans les limites prévues par la loi. D’autres cas existent, sous conditions de ressources ou de situation : le notaire les vérifie avant la signature.
Vendre au bon prix
L’impôt ne doit pas faire oublier l’essentiel : un bien bien présenté et bien vendu rapporte davantage, même après impôt. Si votre bien est loué, notre article pour vendre un appartement loué à Perpignan vous aidera à choisir entre vente occupée et vente libre.
En résumé
La plus-value immobilière d’un bien locatif est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention : exonération totale d’impôt à 22 ans, et de prélèvements sociaux à 30 ans. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP augmentent la plus-value imposable, ce qui impose d’anticiper la revente dès l’achat. Pour payer moins, jouez sur le calendrier, les forfaits de frais et de travaux, et un prix de vente bien défendu.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’imposition de la plus-value immobilière en 2026 ?
La plus-value d’un bien qui n’est pas la résidence principale est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. La hausse de la CSG de 2026 ne s’applique pas aux plus-values immobilières. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Au bout de combien de temps la plus-value est-elle exonérée ?
L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Les abattements commencent dès la sixième année : 6 % par an pour l’impôt et 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux, jusqu’à la vingt-et-unième année, puis selon des taux spécifiques.
Comment sont traités les amortissements LMNP à la revente ?
Pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée diminuent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. La règle vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Les résidences de services, étudiantes, seniors ou EHPAD, ne sont pas concernées par cette réintégration.
Peut-on déduire les travaux de la plus-value ?
Oui. Vous ajoutez au prix d’achat le montant réel des travaux qui n’ont pas déjà été déduits de vos revenus, sur factures. Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, vous pouvez à la place appliquer un forfait de 15 % du prix d’achat, sans justificatif. Le choix le plus favorable réduit d’autant la plus-value.
À lire également
