Budget 2027 et LMNP : que changerait le plafonnement de l’amortissement ?
L’essentiel en un coup d’œil
Le projet de budget 2027 plafonnerait l’amortissement des meublés au régime réel. Voici ce que dit l’article 7, où en est le vote et ce que cela changerait sur un deux-pièces à Perpignan, acheté à crédit ou comptant.
Sources : projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210, article 7) et calendrier de la discussion budgétaire, Assemblée nationale ; LCP (19 octobre 2026) ; comptes rendus de la commission des finances (8 et 9 octobre 2026) ; Legifiscal (2 octobre 2026) et Kohen Avocats (octobre 2026) pour la lecture de l’article 7. Informations vérifiées et mises à jour le 20 octobre 2026. Calculs simplifiés, hors situation personnelle.
Le plafonnement amortissement LMNP prévu par le projet de budget 2027 inquiète les investisseurs en meublé, et pour une bonne raison : l’amortissement ramène souvent l’impôt sur les loyers à zéro. L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 propose de le limiter à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal.
Ce texte n’est pas voté. Le vote sur la partie recettes du budget, prévu le 20 octobre 2026, a été reporté, et le Sénat ne l’a pas encore examiné. Le plafonnement amortissement LMNP n’est donc pas une règle : c’est une hypothèse à intégrer dans vos calculs.
Vous verrez ici ce que prévoit le texte, où il en est, ce qu’il changerait sur un deux-pièces meublé à Perpignan acheté à crédit ou comptant, puis ce que vous pouvez faire dès maintenant sans parier sur le vote. Les calculs sont pédagogiques et ne remplacent pas l’avis de votre expert-comptable.
Plafonnement amortissement LMNP : ce que prévoit l’article 7
Un plafond de 2,5 % par an et de 7 000 € par foyer
Aujourd’hui, un loueur en meublé non professionnel au régime réel déduit l’amortissement de son bien et de son mobilier. Cette déduction est limitée à son résultat. L’excédent est reporté sur les exercices suivants. L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 ajouterait un second plafond. L’amortissement des locaux ne serait déductible que dans la limite de 2,5 % par an et de 7 000 € par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, ce serait 1,5 % et 5 000 €.
Les lectures publiées du texte divergent sur la base du pourcentage : prix de revient pour les unes, valeur du bâti hors terrain pour les autres. Le sort du mobilier et des travaux reste à confirmer. Le plafond serait aussi calculé par foyer fiscal et non par bien : plusieurs meublés se partageraient un seul plafond de 7 000 €.
Qui serait concerné
Seuls les loueurs en meublé non professionnels au régime réel seraient touchés, puisqu’ils amortissent. Le micro-BIC ne l’est pas : il applique un abattement forfaitaire, sans amortissement. Les loueurs en meublé professionnels ne seraient pas visés, selon les lectures publiées. Les résidences pour étudiants, seniors ou personnes dépendantes, les établissements médico-sociaux et les Ehpad seraient exclus.
La fin du report et le sort du stock
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, la part d’amortissement au-delà du plafond serait perdue. Le stock déjà différé au 31 décembre 2026 resterait utilisable de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat restant après plafonnement. Ce qui n’aurait pas servi fin 2036 serait perdu.
| Point | Règle actuelle | Article 7 du projet |
|---|---|---|
| Amortissement déductible | Dans la limite du résultat avant amortissement | Idem, et au plus 2,5 % par an et 7 000 € par foyer |
| Part non déduite | Reportée sur les exercices suivants | Perdue dès les exercices clos à compter du 1er janvier 2027 |
| Stock déjà reporté | Utilisable sur les exercices suivants | Utilisable de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat |
Où en est le texte au 20 octobre 2026
Un parcours loin d’être terminé
- 1er octobre : dépôt du projet de loi de finances n° 3210.
- 8 et 9 octobre : la commission des finances adopte des amendements sur l’article 7, puis rejette la partie recettes dans son ensemble.
- Depuis le 13 octobre : la séance publique repart du texte du gouvernement. Plus de 2 800 amendements restaient à examiner le 16 octobre, selon LCP.
- 20 octobre : le vote solennel sur la première partie est reporté, sans nouvelle date confirmée à ce jour.
- 17 novembre : vote prévu sur l’ensemble du projet à l’Assemblée nationale, puis examen par le Sénat.
Sans budget voté au 31 décembre, une loi spéciale autoriserait seulement la perception des impôts existants, sans faire entrer l’article 7 en vigueur. À notre connaissance, il n’avait pas été examiné en séance au 20 octobre.
Les amendements de commission : un signal, pas une règle
Le 8 octobre, la commission a adopté des amendements sur l’article 7. L’un exclurait du plafonnement certaines locations de longue durée : résidence principale du locataire, bail mobilité et, selon les sources, bail étudiant. Un autre supprimerait toute déduction d’amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Mais la séance repart du texte du gouvernement : ces amendements devront être redéposés et adoptés.
L’idée n’est pas neuve : des amendements limitant l’amortissement du LMNP ont été rejetés à l’Assemblée en novembre 2024 et en novembre 2025. Cette fois, le gouvernement porte la mesure, ce qui lui donne du poids sans assurer son adoption.
Prendre un amendement de commission pour la règle. Ne vendez pas, n’achetez pas et ne changez pas de régime sur la foi d’un titre de presse : attendez la loi promulguée.
Plafonnement amortissement LMNP : l’effet chiffré sur un T2 à Perpignan
Nos hypothèses
Reprenons l’exemple de notre article sur le LMNP à Perpignan en 2026 : un deux-pièces à 110 000 € tout compris (90 000 € de prix, 7 000 € de notaire, 8 000 € de travaux, 5 000 € de mobilier), loué meublé 620 € par mois, soit 7 440 € par an. Tranche à 30 %, prélèvements sociaux à 18,6 %.
La base du 2,5 % n’étant pas claire, nous testons deux hypothèses : 105 000 € (prix, frais et travaux), soit un plafond de 2 625 € par an, ou 72 000 € (80 % du prix d’achat, bâti hors terrain, hypothèse de travail), soit un plafond de 1 800 €. Nous appliquons le plafond à tout l’amortissement, par prudence.
Cas 1 : achat à crédit, 5 000 € de charges par an
Les charges comprennent les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance, la copropriété et le comptable. Le résultat avant amortissement est de 2 440 € par an.
| Chaque année | Règle actuelle | Plafond sur 105 000 € | Plafond sur 72 000 € |
|---|---|---|---|
| Résultat avant amortissement | 2 440 € | 2 440 € | 2 440 € |
| Amortissement déductible | 2 440 € | 2 440 € (plafond de 2 625 €) | 1 800 € |
| Résultat imposable | 0 € | 0 € | 640 € |
| Impôt et prélèvements sociaux (48,6 %) | 0 € | 0 € | 311 € |
Avec un crédit, le plafond ne changerait rien sur une base de 105 000 € et coûterait environ 310 € par an, soit 3 100 € sur dix ans, sur une base de 72 000 €. Les intérêts réduisent déjà le résultat. Une différence serait certaine : l’excédent d’amortissement ne se reporterait plus.
Cas 2 : achat comptant, 2 400 € de charges par an
Sans emprunt, les charges se limitent à la taxe foncière, à l’assurance, à la copropriété et au comptable : le résultat avant amortissement monte à 5 040 €. L’amortissement théorique est d’environ 3 900 € par an (bâti de 72 000 € sur 30 ans, travaux sur 10 ans, mobilier sur 7 ans), des hypothèses qu’un expert-comptable adapte à votre bien.
| Chaque année | Règle actuelle | Plafond sur 105 000 € | Plafond sur 72 000 € |
|---|---|---|---|
| Résultat avant amortissement | 5 040 € | 5 040 € | 5 040 € |
| Amortissement déductible | 3 900 € | 2 625 € | 1 800 € |
| Résultat imposable | 1 140 € | 2 415 € | 3 240 € |
| Impôt et prélèvements sociaux (48,6 %) | 554 € | 1 174 € | 1 575 € |
| Surcoût par rapport à aujourd’hui | 0 € | 620 € | 1 021 € |
Ici, le plafond pèserait : de 620 à 1 020 € par an, soit 6 200 à 10 200 € sur dix ans en ordre de grandeur. Le surcoût frappe surtout ceux qui paient comptant ou dont le prêt est presque remboursé.
Le plafonnement amortissement LMNP pèse d’autant plus que votre résultat avant amortissement est élevé par rapport à 2,5 % de la valeur du bien. Nous n’avons pas chiffré la revente : les lectures publiées ne disent pas comment le plafond s’articule avec la réintégration des amortissements dans la plus-value, en vigueur depuis le 15 février 2025. Notre article sur la plus-value immobilière en 2026 détaille ce mécanisme.
Plafonnement amortissement LMNP : que faire en attendant le vote ?
Quatre réflexes sans parier sur le texte
- Chiffrez en deux versions : règles actuelles, puis plafond de 2,5 % et 7 000 €. Un achat qui ne tient que dans une version est fragile.
- Relevez votre stock d’amortissements différés, dans votre liasse fiscale ou chez votre expert-comptable. Selon le texte, il serait à utiliser avant fin 2036.
- Comparez votre résultat avant amortissement à 2,5 % du bien : s’il le dépasse nettement, le plafond mordrait.
- Faites valider vos calculs par votre expert-comptable : MILS n’est ni expert-comptable ni conseil juridique.
Ce que le plafonnement ne remet pas en cause
L’article 7 ne touche ni le micro-BIC, ni le calcul du rendement avant impôt, ni la logique d’un achat à prix mesuré avec des loyers solides. Notre comparatif LMNP ou location nue met les deux régimes face à face, et notre guide pour calculer un rendement locatif reste la base de tout calcul.
Questions fréquentes
Le plafonnement de l’amortissement du LMNP est-il voté ?
+
Non. Le plafonnement amortissement LMNP figure à l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026. Au 20 octobre 2026, le vote sur la partie recettes, prévu ce jour-là, a été reporté, et le vote sur l’ensemble du projet est prévu le 17 novembre à l’Assemblée. Le Sénat doit ensuite se prononcer. Tant que la loi n’est pas promulguée, les règles actuelles s’appliquent.
Quel serait le plafond d’amortissement du LMNP en 2027 ?
+
Selon l’article 7 du projet, l’amortissement des locaux serait déductible dans la limite de 2,5 % par an et de 7 000 € par foyer fiscal, ou de 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme. Il s’appliquerait aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027. La base du pourcentage n’est pas précisée dans les lectures publiées : elle est à confirmer sur le texte officiel.
Que deviennent les amortissements LMNP déjà reportés ?
+
D’après les lectures publiées de l’article 7, le stock d’amortissements différés au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après plafonnement. La part non utilisée fin 2036 serait perdue. Les excédents nés à partir de 2027 ne seraient plus reportables. Ces règles ne s’appliqueraient que si l’article était voté.
En résumé
Le plafonnement amortissement LMNP de l’article 7 du budget 2027 n’est pas une règle : c’est un projet, non voté au 20 octobre 2026. S’il était adopté tel quel, l’amortissement des locaux serait limité à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal, l’excédent ne serait plus reporté et le stock existant devrait être utilisé avant 2036.
Dans notre exemple à Perpignan, le plafonnement amortissement LMNP serait sans effet ou coûterait environ 310 € par an pour un achat à crédit, et de 620 à 1 020 € par an pour un achat comptant, selon la base retenue. C’est à intégrer dans vos calculs, sans en faire une raison de renoncer. Trois réflexes : chiffrer votre projet avec et sans plafond, ne pas décider sur un amendement de commission, relire le texte à chaque étape du vote.
Chez MILS, nous cherchons le bien à Perpignan, chiffrons le projet avec vous et vous accompagnons jusqu’à la première mise en location. Notre page investir à Perpignan décrit le marché, et notre investissement locatif clé en main détaille l’accompagnement. Votre expert-comptable valide le régime fiscal.