Investir à Perpignan depuis l’étranger : le guide de l’expatrié
L’essentiel en un coup d’œil
Vous vivez à Londres, Genève, Montréal ou Dubaï et vous voulez un bien locatif en France ? Perpignan coche beaucoup de cases pour un expatrié : prix bas, loyers réguliers, TGV et aéroport. Voici la fiscalité réelle d’un non-résident, les règles du crédit et la façon d’acheter sans multiplier les allers-retours.
Sources : article 197 A du Code général des impôts, impots.gouv.fr (taux minimum des non-résidents, prélèvements sociaux sur les locations), service-public.fr, projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210, article 7), CPIM et Finalib (2026). Informations vérifiées et mises à jour le 19 octobre 2026. Chaque situation dépend de la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence.
Beaucoup d’expatriés veulent garder un pied en France. Un bien qui se loue, qui se rembourse seul et qui sera peut-être un jour un point de chute. Investir à Perpignan depuis l’étranger répond bien à ce besoin : les prix d’achat restent bas, la ville est reliée à Paris et à Barcelone par le train, et l’aéroport de Perpignan-Rivesaltes est à quelques minutes.
Reste la question qui fâche : combien d’impôt, et comment gérer un achat à des milliers de kilomètres ? Voici les règles de 2026, sans jargon.
Pourquoi investir à Perpignan depuis l’étranger ?
Pour un expatrié, la gestion à distance compte autant que le rendement. Or Perpignan présente trois avantages concrets. Un ticket d’entrée faible, qui limite l’apport à mobiliser. Une demande locative portée par les étudiants, les jeunes actifs et les familles. Et un marché que nous connaissons rue par rue, ce qui évite d’acheter sur plan ou sur photo sans avis local.
Pour les prix et les quartiers en détail, consultez notre page investir à Perpignan.
L’impôt sur le revenu d’un non-résident
Vos loyers sont des revenus de source française. Ils restent imposables en France, même si vous vivez ailleurs, et se déclarent auprès du service des impôts des particuliers non-résidents.
Le taux minimum de 20 %
L’article 197 A du Code général des impôts fixe un taux minimum : 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable pour les revenus de 2025, puis 30 % au-delà. Si votre taux moyen, calculé sur l’ensemble de vos revenus mondiaux, est plus faible, vous pouvez demander à l’appliquer. Il faut alors déclarer tous vos revenus.
La convention fiscale
La France a signé des conventions avec la plupart des pays. Elles répartissent le droit d’imposer et évitent la double imposition. Pour l’immobilier, c’est presque toujours le pays où se trouve le bien qui impose les loyers. Vérifiez aussi les obligations de déclaration dans votre pays de résidence, qui varient beaucoup.
Les prélèvements sociaux : 7,5 % ou 17,2 à 18,6 %
C’est le point qui change le plus la rentabilité. Selon impots.gouv.fr et service-public.fr, un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne, de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, et non couvert par un régime obligatoire français, ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Il est exonéré de CSG et de CRDS. Les autres paient 17,2 % sur une location nue et 18,6 % sur une location meublée non professionnelle.
Concrètement, un expatrié installé à Lisbonne et un autre installé à Dubaï, avec le même appartement à Perpignan, ne paieront pas du tout la même chose. Le détail officiel est sur la page de service-public.fr consacrée aux prélèvements sociaux.
Location nue ou meublée : le bon choix pour un non-résident
Prenons un deux-pièces loué 600 € par mois, soit 7 200 € par an, détenu par un expatrié affilié à la sécurité sociale d’un pays européen. Ce sont des calculs simplifiés, à adapter à chaque dossier.
| Régime | Revenu imposable | Impôt à 20 % | Prélèvement de 7,5 % | Total |
|---|---|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier (abattement de 30 %) | 5 040 € | 1 008 € | 378 € | 1 386 € |
| Meublé, micro-BIC (abattement de 50 %) | 3 600 € | 720 € | 270 € | 990 € |
| Meublé au régime réel, avec amortissements | souvent proche de 0 € | proche de 0 € | proche de 0 € | quelques dizaines d’euros |
Avec les règles en vigueur en 2026, le meublé au régime réel l’emporte presque toujours, parce que l’amortissement du bien et du mobilier absorbe les loyers pendant de nombreuses années. Attention à la revente : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Notre article sur la plus-value immobilière en 2026 détaille ce point, et celui sur LMNP ou location nue compare les régimes.
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit à son article 7 de plafonner l’amortissement des locaux en location meublée non professionnelle à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). À partir de 2027, la part d’amortissement non déduite ne serait plus reportable sur les années suivantes, avec un régime transitoire pour les amortissements déjà en report.
Ce texte n’est pas voté. Il est en discussion à l’Assemblée nationale, avec un vote solennel sur la première partie prévu le 20 octobre et un vote sur l’ensemble du projet le 17 novembre, avant l’examen au Sénat. La commission des finances a voté le 8 octobre des amendements pour épargner les meublés d’habitation loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité, mais le débat en séance repart du texte du gouvernement. Si le plafonnement est adopté, un expatrié qui loue en LMNP au réel serait en principe concerné comme les autres loueurs, et la dernière ligne du tableau ci-dessus serait moins favorable. Nous mettons cet article à jour après chaque vote.
Obtenir un crédit quand on vit à l’étranger
Les banques françaises prêtent aux non-résidents, mais avec plus d’exigences. Il faut généralement un apport plus important, souvent de 20 à 30 % du prix d’après les courtiers spécialisés, et un taux un peu plus élevé que pour un résident. Les revenus en devises, surtout hors zone euro, sont regardés de près.
Quelques réflexes aident beaucoup : des relevés de compte clairs, un contrat de travail stable, et un projet chiffré avec des loyers réalistes. Un dossier bien préparé fait souvent la différence entre un refus et une offre.
Investir à Perpignan depuis l’étranger sans multiplier les allers-retours
La plupart de nos clients vivent hors de la région, et certains hors de France. Ils mènent leur projet avec zéro ou un seul déplacement. Voici comment.
- Les visites sont faites pour vous, avec photos, vidéos et compte rendu détaillé.
- Le compromis se signe le plus souvent par voie électronique.
- L’acte authentique peut être signé par procuration notariée, préparée à distance.
- Les travaux et la mise en location sont suivis sur place, avec des points réguliers.
Notre article sur investir à Perpignan à distance détaille chaque étape. Si vous voulez déléguer la recherche et tout ce qui suit, notre page chasseur immobilier à Perpignan présente le mandat de recherche.
Questions fréquentes
Un expatrié peut-il investir à Perpignan ?
+
Oui. Un non-résident fiscal peut acheter un bien en France, le louer et déclarer ses loyers auprès du service des impôts des non-résidents. Les loyers de source française restent imposables en France, avec un taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenus, sauf taux moyen plus favorable. La convention fiscale avec votre pays de résidence évite la double imposition.
Quels prélèvements sociaux paie un non-résident sur ses loyers ?
+
Un non-résident affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne, de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, à condition de ne pas relever d’un régime obligatoire français. Dans les autres cas, il paie 17,2 % sur les revenus d’une location nue et 18,6 % sur ceux d’une location meublée, selon impots.gouv.fr.
Un expatrié peut-il bénéficier du statut LMNP ?
+
Oui. Le statut de loueur en meublé non professionnel est ouvert aux non-résidents. Avec les règles en vigueur en 2026, l’amortissement du bien et du mobilier réduit fortement, voire annule, le revenu imposable au régime réel pendant de nombreuses années, ce qui limite à la fois l’impôt au taux minimum et les prélèvements sociaux. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit toutefois de plafonner cet amortissement (article 7), mais le texte n’est pas voté à ce jour.
Faut-il venir en France pour acheter un bien à Perpignan ?
+
Pas forcément. Les visites peuvent se faire par un professionnel, avec photos, vidéos et compte rendu. Le compromis se signe souvent électroniquement, et l’acte authentique peut être signé par procuration notariée. La plupart de nos clients mènent leur projet avec zéro ou un seul déplacement.
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Pour investir à Perpignan depuis l’étranger, retenez trois chiffres : un impôt minimum de 20 % sur vos loyers français, des prélèvements sociaux de 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, et 17,2 à 18,6 % sinon. Avec les règles de 2026, la location meublée au régime réel réduit fortement la note grâce aux amortissements, mais le budget 2027 pourrait plafonner cet avantage. Côté pratique, un achat à distance est tout à fait possible avec une procuration notariée et une équipe sur place. Faites valider votre situation par un conseiller fiscal au fait de la convention de votre pays, puis lancez-vous.