LMNP à Perpignan en 2026 : le statut reste-t-il rentable après la réforme ?
L’essentiel en un coup d’œil
Réintégration des amortissements à la revente, prélèvements sociaux en hausse : depuis 2025, beaucoup d’investisseurs se demandent si le LMNP vaut encore le coup. Nous avons refait le calcul sur un deux-pièces meublé à Perpignan, sur dix ans, revente comprise. La réponse est oui, mais plus pour les mêmes raisons.
Sources : loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84), loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 150 VB du Code général des impôts, projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210, article 7), CPIM et Mon LMNP (2026). Informations vérifiées et mises à jour le 20 octobre 2026. Calculs simplifiés, hors situation personnelle.
Pendant des années, le LMNP à Perpignan a été presque une évidence : on achète un deux-pièces, on le meuble, on amortit, et les loyers ne paient quasiment pas d’impôt. La loi de finances pour 2025 a changé une règle importante, et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 en a ajouté une autre.
Faut-il pour autant abandonner le meublé ? Nous avons fait les calculs. Ils sont moins spectaculaires qu’avant, mais le statut reste l’un des meilleurs outils de l’investisseur à Perpignan.
Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210, article 7) prévoit de plafonner l’amortissement des meublés loués à l’année à 2,5 % par an de la valeur des locaux (la base exacte reste à confirmer), dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme). Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements non déduits ne seraient plus reportables, et le stock constitué avant 2027 ne serait utilisable que jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
Ce texte n’est pas voté : le vote sur la partie recettes, prévu le 20 octobre, a été reporté, et l’article 7 n’a pas encore été examiné en séance. Dans notre exemple, l’amortissement utilisé (environ 2 440 € par an) reste proche de ce plafond : si l’article est adopté, le calcul sur dix ans serait à refaire.
LMNP : ce qui a changé en 2025 et en 2026
La réintégration des amortissements à la revente
Depuis le 15 février 2025, en application de l’article 84 de la loi du 14 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Concrètement, plus vous avez amorti, plus la plus-value taxée à la revente est élevée. Certaines résidences services, étudiantes ou pour seniors, échappent à cette règle.
Des prélèvements sociaux à 18,6 %
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle de 17,2 % à 18,6 %. Les plus-values immobilières, elles, restent à 17,2 %. Les taux officiels sont récapitulés sur la page de service-public.fr consacrée aux prélèvements sociaux.
Ce qui n’a pas changé
L’essentiel : les amortissements restent déductibles chaque année. Un plafonnement avait été discuté puis écarté lors des précédents budgets. Il revient dans le projet de loi de finances pour 2027 (article 7), non voté à ce jour : voir l’encadré de mise à jour en début d’article. Le micro-BIC d’une location meublée classique conserve un abattement de 50 %, avec un plafond de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025.
Pourquoi le LMNP à Perpignan garde tout son intérêt
À Perpignan, le meublé colle à la demande. Les étudiants de l’université, les jeunes actifs, les soignants en contrat court et les salariés en mutation cherchent des logements prêts à vivre. Un deux-pièces meublé se loue souvent un peu plus cher qu’un logement vide, et plus vite.
Surtout, les prix d’achat bas rendent l’amortissement très efficace : sur un bien acheté 90 000 €, quelques milliers d’euros d’amortissement par an suffisent à absorber la plus grande partie des loyers imposables. Pour les quartiers et les loyers, voyez notre page investir à Perpignan.
Notre calcul sur 10 ans : un T2 meublé à Perpignan
Prenons un deux-pièces acheté 90 000 €, avec 7 000 € de frais de notaire, 8 000 € de travaux et 5 000 € de mobilier, soit 110 000 €. Il est loué meublé 620 € par mois, soit 7 440 € par an. Les charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, comptable) atteignent 5 000 € par an. L’investisseur est imposé dans la tranche à 30 %. Ce sont nos hypothèses.
| Chaque année | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers | 7 440 € | 7 440 € |
| Revenu imposable | 3 720 € (abattement de 50 %) | 0 € (charges et amortissements) |
| Impôt à 30 % | 1 116 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux à 18,6 % | 692 € | 0 € |
| Total par an | 1 808 € | 0 € |
| Total sur 10 ans | 18 080 € | 0 € |
Au régime réel, les amortissements dépassent chaque année le résultat restant après charges, environ 2 440 €. Selon les règles actuelles, l’excédent n’est pas perdu : il se reporte sur les années suivantes. Sur dix ans, environ 24 400 € d’amortissements sont effectivement utilisés. Ce report est justement ce que le projet de budget 2027 supprimerait pour l’avenir (voir l’encadré de mise à jour).
L’effet de la revente : ce que coûte la réintégration
Imaginons une revente au bout de dix ans. Les 24 400 € d’amortissements utilisés s’ajoutent à la plus-value imposable. Après dix ans de détention, l’abattement pour durée atteint 30 % pour l’impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. L’impôt supplémentaire lié à la réintégration tourne donc autour de 7 100 € : 19 % d’impôt sur 70 % de la somme, et 17,2 % de prélèvements sociaux sur 91,75 %.
Le bilan reste clair. D’un côté, 18 080 € d’impôts payés en micro-BIC. De l’autre, environ 7 100 € d’impôt supplémentaire à la revente au régime réel. Le régime réel garde un avantage d’environ 11 000 € sur la période, sans compter que l’impôt de revente est payé à la fin, pas chaque année. Et si vous ne revendez pas, la réintégration ne coûte rien. Notre article sur la plus-value immobilière en 2026 détaille le mécanisme.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir
- Le micro-BIC convient aux loyers modestes, aux biens payés comptant et à ceux qui veulent zéro comptabilité.
- Le régime réel s’impose dès qu’il y a un crédit, des travaux ou une taxe foncière élevée, ce qui est le cas de la plupart des achats à Perpignan.
- La durée de détention compte : plus vous gardez le bien, plus l’abattement pour durée réduit le coût de la réintégration.
Pour comparer avec la location vide, relisez notre article LMNP ou location nue. Et pour vérifier la rentabilité avant impôt, notre guide pour calculer un rendement locatif reste la base.
Notre avis sur le LMNP à Perpignan
La réforme a surtout changé une chose : le LMNP n’est plus une stratégie d’achat-revente rapide. C’est un outil de détention longue. Achetez un meublé à Perpignan pour le garder dix ans ou plus, et le régime réel reste très largement gagnant. Pour une opération de trois ou quatre ans, en revanche, faites le calcul complet avant de vous engager.
Autre point souvent oublié : la fiscalité ne rattrape jamais un mauvais emplacement. Un meublé bien placé, près de l’université, de la gare ou dans un quartier recherché, se loue presque toujours. C’est là que nous concentrons nos recherches, comme pour cet immeuble du centre historique.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
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Oui, dans la plupart des cas. Les amortissements restent déductibles chaque année au régime réel, ce qui efface souvent l’impôt sur les loyers pendant de longues années. La réintégration des amortissements à la revente, en vigueur depuis le 15 février 2025, réduit une partie de l’avantage, mais sur une détention de dix ans ou plus, le régime réel reste généralement gagnant.
Quels prélèvements sociaux sur les loyers LMNP en 2026 ?
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La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle à 18,6 %, contre 17,2 % auparavant. Les plus-values immobilières restent soumises à 17,2 %. Au régime réel, lorsque les amortissements ramènent le résultat à zéro, il n’y a ni impôt ni prélèvements sociaux sur les loyers.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements LMNP ?
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Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location au régime réel diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value à la revente. La plus-value imposable augmente donc d’autant. Les logements situés dans certaines résidences services, étudiantes ou pour seniors, et les établissements médico-sociaux échappent à cette règle.
Micro-BIC ou régime réel pour un meublé à Perpignan ?
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Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, sans comptabilité. Le régime réel permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien et le mobilier. Pour un appartement acheté à crédit à Perpignan, le réel ramène le plus souvent l’impôt sur les loyers à zéro pendant de nombreuses années, ce qui compense largement le coût d’un expert-comptable.
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En résumé
Le LMNP à Perpignan reste rentable en 2026, même après la réforme. Les prélèvements sociaux sur les loyers passent à 18,6 % et les amortissements sont réintégrés à la revente depuis le 15 février 2025, mais au régime réel les loyers restent le plus souvent sans impôt pendant de longues années. Dans notre exemple, l’avantage du réel dépasse 11 000 € sur dix ans, revente comprise. La clé : acheter pour détenir longtemps, dans un quartier où le meublé se loue facilement. Le projet de budget 2027 pourrait toutefois plafonner l’amortissement à partir des exercices 2027, comme le rappelle l’encadré de mise à jour en début d’article.